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从五大指标看深圳楼市

时间:70-01-01 08:00 来源:
自从3月底楼市调控政策出来以后,深圳楼市观望氛围渐浓。而近期,伴随着地王的接连出世以及一二手市场渐渐活跃的成交气氛来看,深圳楼市似乎出现了回暖的迹象。然而,市场是真的回暖了吗?美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为,判断楼市回暖的依据,一是要看成交量是否回复之前的市场平均水平,因为只有成交量上去后,成交价格才具有参考性;二是要参考二手房的成交量。“而且,从政策层面来看,也存在较大变数,需要再观察几个月,大概到9月左右,市场才会明朗一些。”而多位业内人士认为,今年深圳楼价将呈温和上涨或者横盘局面,对于买家来讲,这样的局面正是入市的好时机
 
  短短一周内,深圳土地市场风云再起。6月2日,龙华首块现售地在一场招投标中花落中国电建与中国金茂联合体,折合楼面地价近5.7万元/平方米,成为今年以来深圳单价地王。时隔一周,“黑马”龙光地产也祭出140 .6亿元的大手笔拿下光明新区一大体量地块,一举刷新深圳乃至全国的总价地王。
 
  地王的横空出世,最先的变化直接反映在购房者身上。根据深圳链家市场研究中心的监测,龙华地王尘埃落定之后的那个周末,龙华新区看房量为469人次,相对于此前四周周末354人次的平均带看量增长了32.5%。而且该片区首次看房客户比例增长到64.6%,也高于全市的60 .9%。深圳中原研究中心提供的数据则显示,地王周边的在售新房访客量普遍上升30%以上。而历来比较冷静的光明新区,新房访客数量也大幅上升了50%以上。
 
  除了看房热情被点燃,在龙华与光明两个焦点区域中,近期无论是新房均价还是二手房放盘价,均有明显的抬高。龙华新房售价最高上涨了17%,二手房报价涨幅介于7%-16%之间。光明的新盘均价也首次突破“4”字头。信心提振的同时带动成交,深圳链家市场研究中心的监测信息显示,端午假期,龙华、布吉、龙中、梅林、皇岗等热点片区二手房成交大幅回升。而上周入市的鸿荣源壹城中心,推出的约1046套房源也在3小时内售罄。
 
  “连番的地王产生的心理刺激,正在消解调控政策带来的压力。调控本身对新房的降温并不明显,评估价的上调又严重压制二手房的流转,反而导致大量需求涌向新房。”资深地产观察人士朱罗纪称,地王的出现进一步加剧了新房的交投活跃度,接下来唯一需观察的是二手房的活跃度会有怎样的变化。
 
  但在资深投资客贰哥看来,实际开发商拿地拿的是后市预期,特别龙华那块现售地,预期是3年半以后。如果现在根据土地市场的热销来买卖房子,那只能等3年周期才有回报。
 
  此前,在“325”楼市新政祭出的第一个月里,不同于二手房市场的急剧“降温”,深圳一手房经历了此起彼伏的过渡期。前半月,新盘入市的速度明显下降,部分开发商甚至明确表示延迟项目入市时间。而部分在新政之后推售的项目,销售率由此前的八九成下滑至六成左右,处于低位。彼时,深圳中原研究中心持续对深圳在售新盘的客户上门访问量进行监测,结果显示新盘访客指数由2月的90下降到4月初的74.7,已经连续4周下滑。
 
  然而,低迷的情况在后半月发生了戏剧性的逆转。随着二手房交易评估价的上调,诸多中介纷纷转移业务重心,跟风进入一手盘代理市场。一手房的热度开始上升,4月中下旬,深圳诸多新盘抢闸入市,去化率均恢复到八九成左右。
 
  步入5月之后,开发商推盘的节奏明显加快。在深圳中原研究中心新近发布的5月月报中,5月份深圳新盘推售数量达3389套,约34 .3万平方米,环比大幅增加22%。而入市的新盘销售率也普遍不错,大部分维持在八成以上。与此同时,5月最后一周的访客指数也达到76.9,较4月份有一定好转。
 
  6月至今,深圳市场共有三个项目入市。其中,位于龙华的金众繁华里仅推出39套公寓,均价5.2万元/平方米,去化九成,同片区的鸿荣源壹城中心也因均价5.5万元/平方米低于周边龙华新晋单价地王的楼面价而3小时售罄1046套房源。而华侨城新天鹅堡均价高达13.2万元/平方米,314套房源仅去化四成。
 
  尽管市场有所起色,但访客指数整体依然处于历史低位,较去年同期大幅下跌。而且,从成交均价来看,锦荟park、星河智荟、华丰前海湾、中粮云景国际等新盘的均价都比周边二手房低10-15%。
 
  深圳中原研究中心称,拉动销售率上涨主要就是因为当前处于市场调整期,预计未来新盘低价入市的情况仍会蔓延。
 
  即使被业内解读为“温柔一刀”,“3·25”新政叠加二手房评估价格上调对于二手房市场的影响依然“立竿见影”,短短一个月内,二手房成交“速冻”。深圳链家市场研究中心提供的一组监测数据显示,3月份深圳实际二手住宅签约量约8500套,4月份这一指标迅速下跌至450 0套,环比大幅下降47%。4月底,业内观察人士海浪在其微信公众号称,“二手房市场急剧降温,看房的人突然少了很多,很多中介门店从3月25日到4月的二手房成交量为0,仅成交1-5套的也不在少数。”
 
  这一低迷的态势在进入5月之后逐渐被打破,按照深圳链家市场研究中心的监测,5月份实际成交量明显提升,达5500套。6月1日- 14日,深圳二手房实际签约量已经介于3000-3500套之间。然而,在深圳链家市场研究部经理廖小敏眼中,目前二手房市场还没有达到活跃的水平,“正常的二手房市场有个标准,最近6年深圳二手住宅大概月均成交7000套左右。”深圳中原研究中心的监测数据也指出,虽然5月地铺访客量较4月回升40 %,但由于新房低价入市,二手客户的成交意愿不高。
 
  从成交均价来看,根据深圳链家成交系统数据统计,4月份二手住宅成交均价还坚守在“5”字头,51405元/平方米的均价环比上涨1.5%。但5月份全市二手住宅均价为49865元/平方米,环比小幅下降3.0%,同比涨幅也有所收窄。南山豪宅市场11 .9%的环比跌幅直接拉低了全市均价。而最新数据显示,6月第二周,深圳二手房成交均价重新爬上“5万元”,环比上涨5 .1%,较前几周出现较为明显的反弹。
 
  深圳中原统计数据显示,进入4月份,市场依然延续了3月的观望情绪,市场热度恢复较慢。当月共有11个项目获得批售,共有6147套新房,面积为57 .4万平方米,分别环比大幅上升了182 .8%和374 .7%,较上月增幅明显。本月批售量大幅上升,主要原因为其最后一周有4个住宅项目批售,面积高达21万平方米。
 
  从推售方面来看,4月有16个项目入市,总推售套数为2672套,推售面积为28.1万平方米,分别环比上升了22%和36%。本月推售项目数量基本与3月持平,但推售量仍然不高,仅为春节前的一半左右,同时项目平均推售量较低,其中有9个项目推售量不及100套,和3月份相似。
 
  由于受“3·25”新政等影响,市场成交低迷,5月份,库存量仍然持续上升,达到427万平方米,去化时间9 .12个月,逼近去化警戒线。推售3389套,34 .3万平方米,环比增22%。4个项目获批,共3027套新房,面积约27 .88万平方米,环比跌106%。由于之前有不少项目选择推后入市,成交量下滑,导致存量和去化时间的上升。深圳中原预计市场推售小高峰会在6月到来,市场会出现一定回暖迹象,届时存量有望下降。
 
  根据6月前两周情况看,深圳市场共有天鹅湖花园一期、壹城中心以及花语馨花园3个项目入市,共计推出1984套住宅,其中壹城中心由于定价合理,推出的1046套住宅当日售罄。深圳中原预测未来一段时间市场受壹城中心带动,入市数量将会稳步回升,新房楼市风向标作用有望持续。
 
  5月成交豪宅处于历史最高位
 
  4月,一手豪宅共成交6 .6万平方米,环比下跌46.1%,同时也是2016年来成交最少的月份。
 
  其中,千万豪宅共成交224套,在新房中的占比为7%。均价为79862元/平方米,环比下跌2 .4%。受市场整体氛围影响,成交不及上月。体现在去化周期上,豪宅整体去化微升至9 .8个月,保持在合理范围。
 
  进入5月,一手豪宅市场成交8 .25万平方米,环比大幅上涨25%。其中千万豪宅成交333套,在新房中占比11 .8%,处于历史最高位。由于4月底的半岛城邦三期的集中备案,造成了5月每10套新房就有1套豪宅的现象。
 
  整体均价达82485元/平方米,环比上涨3 .3%。截至5月底,深圳豪宅可售套数6916套,可售面积为105 .6万平方米,去化周期保持在10 .7个月。深圳中原认为,豪宅较普通住宅销售周期长,因此,10 .7个月的去化周期算是合理范围。
 
  5月仍处于政策消化期,不过,由于豪宅资源本身稀缺,加之客户对价格及政策的敏感性相对偏低,预计豪宅市场在今后将保持合理去化速度。
 
  3月上旬,小洪以630万元的价格挂牌出售自己位于通心岭的一套82 .5平方米的两居室。“最多两周,怎么也出手了。”小洪很乐观地预计。小洪的乐观不是没有道理,3月,深圳楼市迎来了量价齐涨,市场一派繁荣景象。
 
  挂牌后,确实有不少中介带着客户来看房,然而每次看完都没了下文。中介告诉她,客户嫌房子靠着十字路口,环境太嘈杂,又是6楼,没电梯,“要不您降些价格?”中介建议她。
 
  小洪不考虑降价,相反,她看到当时楼市行情正好,一直琢磨着是否再加一些价格。可随后,楼市调控政策陆续来到,又上调了评估价。市场仿佛一下子静了下来。
 
  整个四月,对于小洪是难熬的一个月,她没有接到一个中介电话,相反,看新闻,发现满世界都是楼价成交腰斩之类的消息,小洪有些坐不住了。就在这时,有中介打来了电话,告诉她,如果降到600万就可以成交。小洪表面没有答应,然而心里面却悄悄调低了价位:600万。
 
  小洪记得很清楚,三月挂牌630万时,中介还很客气地问她是否可以看房,而到了五月,中介的口气已经改成:愿不愿意降价?不降就不带客人过来看了。小洪最终决定降到600万出售
 
  感觉到市场回暖,是在五月上旬以后,小洪发觉中介打电话的频率又开始频繁了一些,不过口气和从前有些不同,不再客气地询问能否看房,而是直接问她愿不愿意降价。
 
  “刚开始我一听这么问,特别不接受,我都降了30万了,他们还问我愿意不愿意再降,好像我的房子卖不动似的。”
 
  这一次,小洪再一次选择了不降。她说,五月份市场明显又好了不少,又出了地王,让小洪的信心一度又足了些,但现实是,从五月底将报价降到600万到现在,小洪尚未接到中介咨询电话。
 
  虽然小洪没有再降挂牌价,但是她的心理价位已经调低到了580万。“如果现在有人愿意580万,甚至570万接盘,我也接受。”小洪无奈地说。
 
  最近二手房市场主要是一些笋盘加速成交,但事实上二手房的整体市价还是下跌了10%左右。这一波笋盘消化完,整体市场哪怕稍微有点抬头,但下一波笋盘难以继续接力,那么市场又会产生抵抗情绪,所以我对目前深圳市场的情况并不乐观,不认为市场行情可以反转,接下来应该还会经历一个比较反复的阶段。
 
  如果将现在的情况与三月底四月份相比,那市场肯定有所好转。但关键是三四月份市场几乎是零成交,如果那种情况持续半年,那深圳楼市肯定会崩盘。准确点来判断,这个市场目前还是处于分化的低迷期,相对此前的谷底有所上升。但若从价格来看,根本没有往上走,只是恢复到1月份的水平,有些房子价格甚至跌到了去年10月的水平。当然,不管任何时候,不管市场冷或者热,刚性需求还是要入市
 
  根据我近期所观察到的市场情况,在地王出现后的六月初,二手房市场出现了成交量大幅回升的情况。就深圳的五个大型经纪公司的数据看,最高的环比数据,五月份增幅有60%以上。但这个增幅是针对深圳3·25新政后一直萎靡的市场而言,实际上按照我们对于市场价格和成交量之间的相互影响关系而言,现阶段尚未达到一个可以是说进入价格上升通道的阶段,只能初步判断为结束了市场下行通道的趋势,进入到市场量价稳定的时期。
 
  目前,市场虽然尚未完全意义上回暖,但已经进入稳定期,具备了上升可能性,如果近期推盘开发商有较高附加值的产品,能够提高买方的预期值,就有可能出现真正意义上的回暖。
 
  最近二手市场略有上升,但回暖不明显。一手房市场卖得好的产品一类是顶豪,一类是刚需盘。顶豪之前本身蓄客已久,加之这类产品本身资源稀缺,买家实力就雄厚,自用情况下,不会过多考虑市场未来升跌情况,豪宅类产品的投资客并不多。刚需盘里,只有定价合理的,销量才好。
 
  我们注意到,最近国家各种政策也在变化。包括北京传出公寓限购;银行方面,深圳的银行按揭折扣出现收紧现象,预计下半年有可能仍会收紧。包括最近龙光拿下的总价地王,比许多业内人士的预期低了不少,可能和央企参与不积极相关,这个过去几个月的氛围不太一样。诸如此类情况,都会对房地产市场产生影响,因此起码还要再多观望两三个月才能做出判断。
 
  接下来,房价即使上升,也是稳中有升,去年那种暴涨的可能性非常低,这有助于构筑购房者信心。对于用家、换房客来说,这是好事。投资客就要非常谨慎地入市。

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